La mayoría de los vendedores, sueñan con tener un proceso sin estrés para vender una casa. Creen que simplemente publican la casa, encuentran rápidamente un comprador calificado, recogen el efectivo y entregan las llaves. ¡Si sólo fuera así de simple!
En realidad, para vender una casa, se involucran muchas partes móviles que puedes controlar, y otras que están fuera de tu alcance. Por ejemplo, la geografía puede influir en cuanto tiempo permanece tu casa en el mercado, o qué tan alto es el precio de lista.
En lugares donde la competencia es intensa y el inventario es bajo, es probable que vendas más rápido y obtengas un precio más alto. Por el contrario, en lugares donde las ventas de viviendas son lentas, es probable que tengas que esforzarte más para atraer al comprador adecuado.
Entonces, para vender una casa, lo mejor es prepararte y controlar cualquier factor que puedas. Aspectos como contratar a un gran agente de bienes raíces y maximizar el atractivo en línea de tu casa, puede traducirse en un cierre más fluido y más dinero en el banco.
Sigue leyendo para conocer los nueve pasos a seguir para vender una casa, o ve el siguiente video:
9 pasos para vender una casa
1. Establece un cronograma: comienza a preparar tu hogar mucho antes de planear la lista.
2. Contrata a un agente de bienes raíces: un profesional con experiencia, que conozca bien el mercado, puede posicionar mejor tu casa para los compradores locales.
3. Determina qué actualizaciones hacerle: enfócate solo los proyectos que tu casa realmente necesita, no tienes que actualizar todo.
4. Establece un precio realista: tu agente puede ayudarte a encontrar el punto óptimo.
5. Lista con fotos profesionales: asegúrate de tener una presencia digital sólida, 96% de los compradores buscan casas en línea.
6. Revisa las ofertas: considera todos los factores, no solo el monto más alto.
7. Considera los costos de cierre: asegúrate de saber cuánto debes pagar al cierre de la venta.
8. Considera un abogado: su experiencia legal puede ayudarte a proteger esta importante transacción financiera.
9. Cierra: asegúrate de tener lista toda la documentación necesaria para vender una casa.
1. Para vender una casa, establece un cronograma
Para vender una casa, el proceso puede llevarte varios meses de principio a fin, o mucho más, según las condiciones del mercado local. Por lo tanto, planifica con anticipación y mantente organizado.
Tan pronto como decidas vender tu casa, comienza a buscar agentes inmobiliarios para encontrar a alguien con la experiencia adecuada para tu situación (ve el Paso 2). Pero no te detengas allí. Al menos dos o tres meses antes de que planees cotizar, revisa la vivienda y deja suficiente tiempo para programar las reparaciones necesarias.
Aproximadamente un mes antes de poner tu casa en venta, comienza a trabajar en una limpieza profunda, para prepararla para tomar las fotos de la lista. Mantén el desorden al mínimo y considera guardar el exceso de artículos en una bodega, para mostrar tu hogar de la mejor manera.
2. Contrata a un agente de bienes raíces que conozca el mercado
Internet te facilita profundizar en la experiencia profesional de un agente de bienes raíces, lo que te ayuda a elegir a la persona adecuada para trabajar. Analiza cuánto tiempo ha estado en la industria, cuántas ventas ha cerrado y qué designaciones puede haber ganado. Préstale atención a cómo y dónde comercializa sus listados, y qué tan profesionales se ven las fotos que utiliza.
Para vender una casa, algunos propietarios se ven tentados a ahorrarse el pago de la comisión, y en cambio deciden hacerlo por sí mismos, sin un agente. Es lo que se conoce como "en venta por el propietario". Generalmente te puedes ahorrar del 2,5% al 3% del precio total de venta, pero aún debes pagar la comisión del agente del comprador.
Sin embargo, considera que un agente hace mucho para ganarse esa tarifa. Por ejemplo, puede exponer tu casa a una audiencia más amplia y negociar en tu nombre para obtener las mejores ofertas posibles.
Si decides hacerlo por tu cuenta, debes administrar personalmente la preparación de tu casa, comercializarla y revisar las ofertas de los compradores. Además, manejas todas las negociaciones y detalles del cierre.
Si decides trabajar con un agente para vender una casa, ten en cuenta que las comisiones de bienes raíces a menudo son negociables. Como resultado, es posible que puedas llegar al cierre con más calma.
3. Determina qué actualizar y qué no para vender una casa
Antes de gastar tu dinero en actualizaciones costosas, asegúrate de que los cambios que realices tendrán un alto retorno de inversión. No tiene sentido instalar nuevas encimeras de granito, por ejemplo, si apenas te permite alcanzar el punto de equilibrio, o incluso perder dinero.
Además, es posible que estas mejoras no sean necesarias para vender una casa al mejor precio, especialmente si los niveles de inventario son bajos en tu área. Un buen agente de bienes raíces, sabe qué esperan las personas en tu área y puede ayudarte a decidir qué actualizaciones hacer y cuales no.
En general, las actualizaciones de la cocina y los baños brindan el mayor retorno de inversión. Sin embargo, los proyectos de bricolaje económicos, también son muy útiles para vender una casa. Por ejemplo, una nueva capa de pintura neutra y un paisajismo arreglado, son formas económicas de causar una excelente primera impresión.
Al estar unos pasos por delante del comprador, es posible que puedas acelerar el proceso de venta, mientras haces las reparaciones y preparas tu hogar. Luego, para cuando tu casa salga al mercado, debería estar lista para venderse, sin problemas y rápidamente.
4. Fija un precio realista
Incluso en mercados competitivos, los compradores no quieren pagar más de lo que deben, por lo que es crucial establecer el precio correcto. Ir demasiado alto puede ser contraproducente, mientras que subestimar el valor de tu casa puede hacerte perder dinero.
No cometas el error de fijar un precio demasiado alto, para luego bajarlo periódicamente. Esta práctica, lejos de generar un mayor rendimiento, aleja a los compradores potenciales, quienes ni siquiera considerarán mirar la propiedad.
Además, las casas con múltiples reducciones de precio, pueden darle a los compradores la impresión de que algo anda mal con la propiedad. Por lo tanto, para vender una casa, lo mejor es eliminar las múltiples reducciones, fijando un precio que atraiga a la mayor cantidad de compradores desde el principio.
5. Para vender una casa, publícala con fotos profesionales
Estos son algunos consejos para preparar tu mercado local:
- Obtén fotos profesionales: trabaja con tu agente de bienes raíces para programar un fotógrafo que capture fotos para el marketing de tu casa. Con la ubicuidad de la búsqueda de casas en línea en estos días, las fotos de alta calidad son críticas. Un fotógrafo profesional sabe cómo hacer que las habitaciones parezcan más grandes, luminosas y atractivas. Lo mismo ocurre con tu césped y áreas al aire libre.
- Concéntrate en el atractivo en línea: probablemente has oído hablar del atractivo exterior, pero hoy el atractivo en línea es aún más importante. De hecho, 80% de los compradores de viviendas miran los listados en línea, y esa es la primera muestra de tu casa. La calidad de esa presentación, es lo que determina que te llamen para hacer una cita, o que hagan clic en la siguiente lista.
- Ponla en escena y mantenla limpia: hacerlo, implica retirar el exceso de muebles, pertenencias personales y artículos antiestéticos de la casa mientras está en el mercado. Además, implica organizar las habitaciones para un flujo y un propósito óptimos. Si estás en un mercado más lento o estás vendiendo una casa de lujo, invertir en un home staging profesional puede ayudarte a sobresalir.
- Limítate en las exhibiciones: trata de no estar presente cuando los compradores potenciales vengan a ver tu casa. Permíteles imaginarse en el espacio, libres de la distracción de reunirse y hablar contigo, para que puedan expresar sus opiniones libremente. De lo contrario, puedes dificultar que realmente la consideren como una opción. Generalmente, a los compradores les acompaña en la visita su agente de bienes raíces, pídele a tu propio agente que esté presente en las exhibiciones.
6. Revisa y negocia las ofertas
Una vez que los compradores hayan visto tu casa, idealmente comenzarán a llegar las ofertas. En este paso es donde un agente de bienes raíces es tu mejor defensor y fuente de asesoramiento para vender una casa.
Si tu mercado local favorece a los vendedores, es probable que los compradores ofrezcan un precio muy cercano al pedido, o posiblemente incluso superior. Por otro lado, si las ventas son lentas en tu área, es posible que debas abrirte a negociar. Cuando recibes una oferta, tienes algunas opciones: aceptarla tal cual, hacer una contraoferta o rechazar la oferta.
Una contraoferta, es una respuesta a una oferta en la que tu negocias los términos y/o el precio. Las contraofertas siempre se hacen por escrito y proporcionas un plazo corto (idealmente 48 horas o menos) para que el comprador responda.
Por ejemplo, puede ofrecer cubrir los gastos de pintura y una nueva alfombra, pero insistir en mantener el precio de venta original. O bien, puedes ofrecer dejar algunos artículos para hacer el trato más atractivo.
Si tienes la suerte de obtener múltiples ofertas, puedes sentir la tentación de simplemente aceptar la oferta más alta. Sin embargo, analiza otros aspectos de la oferta, tales como:
- Forma de pago (efectivo versus financiamiento).
- Tipo de financiación.
- Monto del pago inicial.
- Contingencias.
- Solicitudes de concesión.
- Fecha de cierre propuesta.
Ten en cuenta que si un comprador depende de la financiación de un prestamista, la propiedad debe ser valuada. Si hay algún déficit entre el precio de compra y el valor de tasación, debe compensarse en alguna parte, o el trato podría fracasar.
7. Para vender una casa, sopesa los costos de cierre y las implicaciones fiscales
En cualquier transacción de bienes raíces, ambas partes pagan algunos costos de cierre. Como vendedor, generalmente pagas las comisiones de los agentes de bienes raíces, que suelen ser del 5-6% del precio de venta de la casa y el Impuesto sobre la Renta (ISR).
La buena noticia es que, en términos del artículo 93 de la Ley del ISR (fracción XIX), puedes exentar este pago:
- Si el monto de la contraprestación obtenida no excede 700 mil unidades de inversión y la transmisión se formaliza ante fedatario público.
- Si presentas los comprobantes que te solicite el Notario, para respaldar que habitaste el inmueble en el período que establece la Ley del ISR.
- No has vendido otro inmueble de tu propiedad, dentro del período que establece la Ley del ISR.
8. Considera contratar a un abogado de bienes raíces
Si decides hacer el cierre de la venta de tu casa por tu cuenta, sin un agente de bienes raíces, es un gasto que vale la pena para proteger una transacción financiera tan grande. Ciertamente debes pagar sus honorarios, pero hay mucho más dinero que eso en juego, y nunca está de más tener un experto legal que le dé el visto bueno a todo.
Además, te ayuda a completar el papeleo correctamente, revisa los contratos y documentos, identifica posibles problemas y te garantiza que la venta se realice de la mejor manera posible. Un abogado también puede detectar si hay problemas de título que retrasen la venta durante semanas o meses, o que arruinen el trato. Estos incluyen gravámenes, fideicomisos o problemas e intrusiones.
9. Para vender una casa, reúne el papeleo y haz el cierre
Para vender una casa, necesitas mucho papeleo para documentar el proceso correctamente, así que mantén todo organizado en un solo lugar, para que fluya más rápido. Tu agente puede ayudarte a asegurarte de tener todo lo que necesitas. Esta es la documentación mínima necesaria que necesitas compilar:
- Escritura original inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
- Pagos de impuesto Predial al corriente.
- Pago de servicios públicos al corriente (agua, luz, etc.)
- Avalúo por perito registrado (en caso de ser requerido).
- Certificado de Libertad de Gravamen vigente.
- Identificación oficial, RFC y acta de matrimonio (si aplica).
- Constancia de no adeudo de las cuotas de mantenimiento del condominio (si aplica).
- Complemento Notarial (CFDI-XML) de la compra original, si adquiriste el inmueble posterior al 2014.
Finalmente, trae todo el papeleo, el pago de cualquier cargo y las llaves para entregársela a los nuevos propietarios en el cierre.
Una vez que todo esté firmado y entregado, ¡tu casa está vendida!
Esperamos que esta información te haya sido de utilidad. Si deseas una atención personalizada para vender tu casa, ponemos a tu disposición nuestro equipo de profesionales inmobiliarios.