¿Qué es lo más importante que debes buscar al hacer una inversión inmobiliaria? Si bien la ubicación es siempre una consideración clave, existen muchos otros factores que ayudan a determinar si una inversión es adecuada para ti. A continuación te presentamos algunos de los factores más importantes a considerar si planeas invertir en el mercado inmobiliario.
Sigue leyendo para conocer los factores que debes considerar antes de hacer una inversión inmobiliaria o ve el siguiente video:
1. La ubicación de la propiedad
Por qué es importante
El dicho "ubicación, ubicación, ubicación" sigue siendo el rey y sigue siendo el factor más importante para la rentabilidad en la inversión inmobiliaria.
La proximidad a los servicios, los espacios verdes, las vistas panorámicas, el acceso al transporte público y el estatus del vecindario son factores destacados en la valoración de una propiedad residencial. La cercanía a mercados, almacenes, centros de transporte y vías rápidas, juega un papel importante en la valoración de propiedades comerciales.
Qué buscar
Una clave al considerar la ubicación de la propiedad, es la visión de mediano a largo plazo sobre cómo esperas que evolucione el área durante el período de tu inversión inmobiliaria. Por ejemplo, el tranquilo terreno de hoy en la parte trasera de un edificio residencial, podría convertirse algún día en una ruidosa fábrica, disminuyendo su valor. Revisa minuciosamente la propiedad y el uso previsto de las áreas inmediatas donde planeas invertir.
Una forma de recopilar información sobre las perspectivas de los alrededores de la propiedad que estás considerando, es ponerte en contacto con el municipio u otras agencias públicas encargadas de la zonificación y la planificación urbana. Esto te da acceso a la planificación del área a largo plazo y te permite determinar qué tan favorable o desfavorable es tu propio plan para la propiedad.
2. La valoración de la propiedad
Por qué es importante
La valoración de la propiedad es importante para la financiación durante la compra, el precio de cotización, el análisis de inversiones, los seguros y los impuestos; todos dependen de la valoración de la propiedad.
Qué buscar
Los métodos de valoración de bienes raíces más utilizados incluyen:
- Enfoque de comparación de ventas: ventas comparables recientes de propiedades con características similares (las más comunes y adecuadas tanto para propiedades nuevas como antiguas).
- Enfoque de costos: el costo del terreno y la construcción, menos la depreciación (adecuado para construcciones nuevas).
- Enfoque de ingresos: basado en las entradas de efectivo esperadas (adecuado para alquileres).
3. Propósito de la inversión inmobiliaria y horizonte de inversión
Por qué es importante
Debido a la baja liquidez y al alto valor de una inversión inmobiliaria, no tener claro tu propósito puede generarte resultados inesperados, incluidas dificultades financieras, especialmente si tu inversión está hipotecada.
Qué buscar
Identifica cuál de las siguientes categorías amplias se adapta a tu propósito y luego planifica tu inversión inmobiliaria en consecuencia:
- Compra y uso propio: te ahorras el alquiler y tienes el beneficio de habitarla, mientras obtienes una apreciación del valor.
- Compra y arrendamiento: te ofrece ingresos regulares y una apreciación del valor a largo plazo. Sin embargo, necesitas temperamento para manejar posibles disputas y cuestiones legales, gestionar inquilinos, trabajos de reparación, etc.
- Compra y venta (corto plazo): generalmente obtienes ganancias rápidas, pequeñas o medianas: la propiedad típica está en construcción y la vendes con ganancias una vez terminada.
- Compra y venta (largo plazo): generalmente se centra en una gran apreciación del valor intrínseco durante un largo período. Esto te ofrece alternativas para complementar objetivos a largo plazo, como la jubilación.
4. Flujos de efectivo esperados y oportunidades de ganancias con una inversión inmobiliaria
Por qué es importante
El flujo de caja se refiere a cuánto dinero te queda después de los gastos. Tener un flujo de caja positivo es clave para una buena tasa de rendimiento de tu inversión inmobiliaria.
Qué buscar
Desarrolla proyecciones para las siguientes modalidades de ganancias y gastos:
- Flujo de caja esperado de los ingresos por alquiler (la inflación te suele favorecer).
- Aumento esperado en el valor intrínseco, debido a la apreciación de precios a largo plazo.
- Beneficios de la depreciación (y beneficios fiscales disponibles).
- Análisis costo-beneficio de la remodelación antes de la venta, para conseguir un mejor precio.
- Análisis costo-beneficio de los préstamos hipotecarios, frente a la apreciación del valor.
5. Ten cuidado con el apalancamiento para tu inversión inmobiliaria
Por qué es importante
Si bien un préstamo hipotecario es conveniente, puede tener un costo elevado. Comprometes tus ingresos futuros para obtener utilidad hoy, a costa de intereses repartidos a lo largo de muchos años.
Asegúrate de comprender cómo manejar los préstamos hipotecarios y evitar altos niveles de endeudamiento (sobreapalancamiento). Incluso teniendo experiencia en la inversión inmobiliaria, podrías sentirte desafiado por el exceso de apalancamiento en tiempos de condiciones adversas del mercado y la escasez de liquidez, y tener altas obligaciones de deuda puede arruinar tu proyecto inmobiliario.
Qué buscar
Dependiendo de tus ganancias actuales y futuras esperadas, considera lo siguiente:
- Selecciona el tipo de hipoteca que mejor se adapta a tu situación: hipoteca de tasa fija, hipoteca de tasa variable, etc. Ten en cuenta que cada tipo de hipoteca tiene su propio perfil de riesgo y debes analizar cada uno con cuidado.
- Ten en cuenta los términos, condiciones y los otros cargos que te cobra el prestamista hipotecario.
- Compara los precios para encontrar tasas de interés más bajas y mejores condiciones.
6. Construcción nueva vs. propiedad existente
Por qué es importante
Las construcciones nuevas suelen ofrecer precios atractivos, la opción de personalizarlas y comodidades modernas. Los riesgos incluyen retrasos en la entrega, mayores costos y las incógnitas de un vecindario recientemente desarrollado.
Las propiedades existentes ofrecen comodidad, acceso más rápido, mejoras establecidas (servicios públicos, paisajismo, etc.) y, en muchos casos, costos más bajos.
Qué buscar
Estos son algunos aspectos clave a tener en cuenta al decidir entre una construcción nueva o una propiedad existente:
- Revisa los proyectos anteriores e investiga la reputación de la empresa constructora para nuevas inversiones.
- Revisa los títulos de propiedad, encuestas recientes y los informes de tasación de propiedades existentes.
- Considera los costos de mantenimiento mensual, las cuotas pendientes y los impuestos. Costos como estos pueden afectar gravemente tu flujo de caja.
- Al invertir en una propiedad arrendada, averigua si el contrato de arrendamiento está a punto de expirar y si las opciones de renovación son favorables al inquilino.
- Verifica la calidad de los artículos (muebles, accesorios y equipos) si están incluidos en la venta.
7. Considera una inversión inmobiliaria indirecta
Por qué es importante
Gestionar propiedades físicas a largo plazo no es para todos. Existen alternativas que te permiten invertir en el sector inmobiliario de forma indirecta.
Qué buscar
Considera estas otras formas de hacer una inversión inmobiliaria:
- Crowfunding inmobiliario.
- ETFs del Sistema Internacional de Cotizaciones (SIC) de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
- Bonos Respaldados por Hipotecas (BRH).
8. Tu puntaje crediticio y la inversión inmobiliaria
Por qué es importante
Tu score crediticio afecta tu capacidad para calificar para una hipoteca y afecta los términos que te ofrece un prestamista. Mientras más alto sea tu puntaje crediticio, obtienes mejores condiciones, lo que puede generarte ahorros sustanciales con el tiempo.
Qué buscar
Un score crediticio superior a 800 se considera excelente y te ayuda a calificar para la mejor hipoteca. Para mejorar tu puntaje crediticio:
- Paga tus facturas a tiempo: configura pagos automáticos o recordatorios.
- Paga tus deudas.
- Apúntale a no utilizar más del 30% de tu crédito.
- No cierres las tarjetas de crédito que no utilizas (excepto si pagas tarifas anuales).
- Limita las solicitudes de crédito nuevo.
- Revisa tu informe de crédito regularmente y disputa las inexactitudes.
9. El mercado inmobiliario general
Por qué es importante
Al igual que con otros tipos de inversiones, es bueno comprar barato y vender caro. Los mercados inmobiliarios fluctúan y te conviene estar atento a las tendencias. También es importante prestarle atención a las tasas hipotecarias para poder reducir tus costos de financiamiento, si es posible.
Qué buscar
Mantente al día con las tendencias y estadísticas para:
- Los precios de la vivienda y la venta de viviendas (en general y en el mercado que deseas).
- Las nuevas construcciones.
- El inventario de propiedades.
- Las tasas hipotecarias.
- Las ejecuciones hipotecarias.
Conclusiones
Una inversión inmobiliaria te ayuda a diversificar tu cartera. En general, los bienes raíces tienen una baja correlación con otras clases de activos importantes, por lo que cuando las acciones bajan, los bienes raíces a menudo suben.
Invertir en una propiedad también puede proporcionarte un flujo de caja constante, una apreciación sustancial, ventajas fiscales y rendimientos competitivos ajustados al riesgo, lo que la convierte en una inversión sólida.
Por supuesto, al igual que con cualquier inversión, es importante que consideres ciertos factores, como los que enumeramos en este artículo antes de invertir en bienes raíces.
Esperamos que esta información te haya sido de utilidad, pero si deseas una atención más personalizada, ponemos a tu disposición nuestro equipo de profesionales inmobiliarios.