Los bienes raíces comerciales (CRE, por sus siglas en inglés) son una clase de inversión atractiva debido a sus retornos constantes, ingresos pasivos y potencial de crecimiento. Este sector de inversión inmobiliaria es una alternativa que cada vez se está volviendo más popular. Sin embargo, si bien los CRE tienen el potencial de ser rentables, no todos se consideran iguales.
Saber cuándo, qué y cómo invertir en bienes raíces comerciales es un componente esencial del éxito o el fracaso. Si deseas invertir en CRE, estos son 6 aspectos esenciales que debes saber antes de comenzar.
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1. No todos los tipos de propiedades en los bienes raíces comerciales son iguales
Los bienes raíces comerciales tienen una amplia variedad de tipos de activos. Generalmente, los CRE se clasifican en cinco sectores principales: industrial, de oficinas, minorista, multifamiliar y de propósito especial. Sin embargo, existen muchos otros tipos de propiedades, como autoalmacenamiento, médicas, de atención a personas mayores, terrenos u hoteles.
La oferta y la demanda, el rendimiento y la rentabilidad general de cada sector varían enormemente. Algunos tipos de propiedades funcionan mejor que otros según la oferta y la demanda en la ubicación específica del activo.
Pero incluso a nivel macro, algunos sectores tienen un mejor desempeño que otros. Es fundamental saber cómo identificar qué activos son más rentables o cuáles te ofrecen la mayor oportunidad en la economía actual.
Actualmente, el sector industrial es la clase de activos inmobiliarios comerciales con mejor desempeño, mientras que el sector de espacios comerciales es el de menor desempeño. Con el auge de las compras en línea, el espacio minorista tiene dificultades para competir, lo que provoca un déficit en los retornos y una disminución del crecimiento.
Ten en cuenta que algunos sectores de bienes raíces comerciales tienden a tener tasas de vacancia más altas porque pueden tener un solo inquilino, como un almacén en el sector industrial o un solo espacio de oficina. Para reducir el perfil de riesgo potencial, algunos optan por invertir en sectores o propiedades que tienen múltiples inquilinos, como departamentos multifamiliares.
Antes de comenzar a invertir, investiga el desempeño de cada clase de activo en la economía actual, determina la viabilidad de ese sector como inversión y luego elige qué tipo de propiedad inmobiliaria comercial te gustaría adquirir.
2. Conoce el área de mercado y la oferta y la demanda
Una de los aspectos más importantes que debes saber antes de invertir en bienes raíces comerciales, es que cada mercado es diferente. Cuando inviertes, lo haces en un área geográfica específica que tiene su propia oferta y demanda únicas.
Ciertos tipos de propiedades pueden tener un buen desempeño a nivel macro, pero es posible que descubras que hay un exceso de oferta en tu ciudad, o viceversa. Para evitar esta situación, lo mejor es realizar suficientes estudios de mercado para determinar si existe un riesgo potencial de saturación del mercado.
Un buen lugar para comenzar es investigar la oferta del mercado en tu área inmediata, teniendo en cuenta tanto los metros cuadrados alquilables actuales como los metros cuadrados adicionales que surgirán de la construcción actual y los desarrollos planificados.
Si identificas un tipo de propiedad que tiene una oferta insuficiente en tu mercado específico, obtén un estudio de viabilidad para describir el crecimiento futuro y la probabilidad de éxito en ese sector. Deloitte y CBRE son excelentes recursos para esto.
3. Comprende los ciclos del mercado de los bienes raíces comerciales
Nada dura para siempre. La salud de la economía, la tasa de desempleo y el PIB se correlacionan directamente con la rentabilidad de los bienes raíces comerciales. Comprender cómo funcionan los ciclos del mercado inmobiliario te ayuda a evitar comprar cuando el mercado está en alza y verte obligado a vender cuando está en baja.
Además, conocer los indicadores específicos de los distintos ciclos del mercado te ayuda a determinar qué oportunidades están presentes en este momento y a tomar decisiones de inversión más informadas.
4. Realiza una diligencia debida exhaustiva
El período de diligencia debida es el momento en el que como posible comprador realizas una investigación exhaustiva sobre una oportunidad de inversión. Esto puede incluir la revisión de estados financieros, documentos, declaraciones de impuestos, estados de ganancias y pérdidas del propietario anterior, así como la realización de encuestas, un estudio de viabilidad o cualquier otra investigación necesaria.
Si eres un nuevo inversor inmobiliario, no cometas el error de emocionarte tanto ante la perspectiva de comprar tu primera inversión comercial, que pases algo por alto en tu diligencia debida. Tener una comprensión firme de lo que debes investigar, analizar cuidadosamente e inspeccionar antes de comprar te evita cometer errores potencialmente muy costosos.
Crear una lista de verificación de diligencia debida exhaustiva y extensa para tu tipo de propiedad comercial te ayuda a garantizar no dejar ningún elemento sin abordar. Estos son solo algunos elementos comunes a considerar:
- Si planeas desarrollar una propiedad vacante, confirma que la zonificación te permitirá utilizar la propiedad como lo tienes previsto.
- Si deseas ampliar un edificio existente o construir uno nuevo, observa cuántas unidades adicionales puede soportar un mercado.
- Familiarízate con los procedimientos y costos de permisos de la ciudad o municipio de la propiedad.
Si estás invirtiendo en formas más pasivas de bienes raíces comerciales, como fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAs), financiación colectiva, asociaciones o fondos privados, incluye en tu diligencia debida una investigación exhaustiva de la empresa o persona que maneja tu inversión.
Desafortunadamente, no todos en el sector de la inversión inmobiliaria siguen el mismo conjunto de estándares. Hacer la diligencia debida sobre la persona, el administrador de fondos o la empresa con la que estás invirtiendo es tan importante como la diligencia debida sobre el activo:
- Habla con otros participantes que hayan invertido en propiedades anteriores o pide referencias.
- Mira las ofertas anteriores y los retornos reales de las inversiones cerradas para tener una idea de su historial.
- Pregunta cómo es su proceso de diligencia debida. Ve cómo examinan cada oportunidad de inversión o determinan en qué REIT o inversión invertir.
- Si bien puede no ser necesario con una firma de inversión a gran escala, si es la primera vez que trabajas con alguien del sector privado, realiza una verificación de antecedentes. Aunque parece severo, es común hacerlo en acuerdos de bienes raíces comerciales más grandes.
5. Ten un fondo de reserva de capital y de contingencia
Siempre hay incertidumbre en cualquier inversión. Independientemente de cuánto hayas investigado, verificado o preparado, siempre hay factores desconocidos que pueden afectar positiva o negativamente el rendimiento general. Una forma de cubrir esta incertidumbre es teniendo en cuenta las contingencias de costos.
Las contingencias de costos son fondos adicionales que reservas como parte de los costos iniciales de adquisición. Te ayudan con los gastos inesperados que surgen a medida que rentas, aumentas la renta, cambias la administración, renuevas, reubicas o construyes. También puedes usarlas para ayudarte a cubrir el servicio de la deuda hasta que la propiedad se estabilice.
Las contingencias de costos son especialmente útiles cuando hay un flujo de efectivo negativo, mientras mejora el rendimiento general de la propiedad. En el sector inmobiliario comercial, el presupuesto de contingencia estándar es del 5% al 15%, pero varía según el activo y si tiene un rendimiento inferior al esperado o no.
Además, una buena práctica en el sector inmobiliario es crear una reserva de capital o un fondo de reservas de reemplazo. Una reserva de capital es un fondo o cuenta en el que apartas dinero para las mejoras a largo plazo o para los gastos inesperados más allá de las mejoras de capital iniciales.
Este dinero lo apartas antes de generar un flujo de efectivo positivo, generalmente entre el 3% y el 5% de los alquileres brutos. Elaborar un presupuesto para ambos factores a medida que realizas el análisis de la inversión, te ayuda a aumentar las posibilidades de obtener ganancias y a tener los fondos disponibles cuando surjan eventos inesperados.
6. Prepárate para los contratiempos y los plazos extendidos al invertir en bienes raíces comerciales
Así como existen incertidumbres con los costos, también las hay con el cronograma. La mayoría de las personas establecen plazos poco realistas para construir, renovar, rentar por completo o alcanzar los alquileres de mercado para su inversión en bienes raíces comerciales.
Las nuevas construcciones, las renovaciones, el aumento de las rentas, el cambio de administración y la introducción de nuevos sistemas llevan tiempo. Casi siempre hay contratiempos y desafíos que detienen el progreso. Trata de identificar los posibles obstáculos en tu período de diligencia debida y prepárate para ellos como parte de tus costos de contingencia o con un plan de acción que puedas implementar si ocurren demoras.
Si estás invirtiendo en bienes raíces comerciales a través de un vehículo más pasivo, como un REIT, una financiación colectiva, una asociación o un fondo, asegúrate de ser flexible en tus expectativas de rentabilidad y plazos. El rendimiento de los activos puede fluctuar debido a factores económicos, ciclos de mercado o desafíos surgidos después de la adquisición. Si bien es trabajo del administrador del fondo informarte adecuadamente sobre este riesgo, también es bueno que seas consciente de ello.
En resumen
Conocer estos seis aspectos antes de invertir en bienes raíces comerciales, te ayuda a identificar inversiones rentables y a protegerte contra algunos de los posibles contratiempos, riesgos y desventajas.
Esperamos que esta información te haya sido de utilidad, pero si deseas una atención más personalizada, ponemos a tu disposición nuestro equipo de profesionales inmobiliarios.