Rentar una propiedad puede proporcionarte un flujo constante de ingresos, pero hacerlo bien es lo que marca la diferencia entre una situación tranquila y rentable, y un costoso dolor de cabeza.
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Rentar una propiedad puede proporcionarte un flujo constante de ingresos. Además, puede conllevar algunos beneficios fiscales, como la posibilidad de deducir hasta el 20% de los ingresos del negocio.


Pero el trabajo implica mucho más que simplemente entregar llaves y cobrar cheques. Al rentar una propiedad, tienes la obligación de hacerle reparaciones y mantenimiento continuos. Si una propiedad termina vacía o dañada, eres el responsable de repararla.


Antes de comenzar a administrarla, sigue estos tips para prepararte para rentar una propiedad. Hacerlo bien es lo que marca la diferencia entre una situación tranquila y rentable, y un costoso dolor de cabeza.






Sigue leyendo para saber cómo rentar tu propiedad sin inconvenientes, o ve el siguiente video:







1. Elige una propiedad que atraiga inquilinos


Al decidir en qué propiedad invertir, ten en cuenta un hecho: ganas dinero cuando compras, no cuando vendes. Enfócate en encontrar una propiedad que produzca un flujo de caja confiable cada mes.


Luego, asegúrate de tener en cuenta incertidumbres como las desocupaciones y el mantenimiento. Esto puede consumir entre el 15% y el 20% de los ingresos esperados por rentar una propiedad.


Al seleccionar una propiedad, conoce qué buscan los inquilinos. Idealmente, una ?buena? propiedad de alquiler marca la mayoría o todas estas casillas:










2. Utiliza un fuerte sistema de investigación para elegir a los inquilinos


¿Te tienta relajar tus criterios y rentarle tu propiedad a un inquilino que no califica, solo para tenerla ocupada? No lo hagas. Un mal inquilino puede costarte mucho más, que solo un par de meses de desocupación.


No hay forma de enfatizar la importancia de recopilar y revisar toda la información relevante de un solicitante, antes de firmar el contrato de arrendamiento. Tu proceso de investigación debería requerir:












3. Antes de rentar una propiedad, prepárala para el nuevo inquilino sin hacerle grandes mejoras


No necesitas gastar una gran cantidad de dinero en costosas mejoras para rentar una propiedad. Sin embargo, asegúrate de que esté en las condiciones adecuadas para el tipo de inquilino que deseas atraer.


Te recomendamos colocar pisos de baldosa antes de rentar una propiedad. Al hacerlo, evitas tener que preocuparte por las mascotas, los niños o cualquier otra fuente de daño a la alfombra o la madera dura.






Dale una nueva capa de pintura


Si bien no es una regla estricta, es recomendable que pintes el interior de una propiedad de renta, cada tres a cinco años. La pintura fresca es una de las formas más rentables y de alto impacto de renovar un espacio, haciéndolo lucir y oler más limpio, nuevo y brillante.


Para aprovechar al máximo tu inversión, opta por un color de pintura neutro para atraer a un grupo más amplio de inquilinos. Además, asegúrate de que sea suficientemente duradera para resistir el desgaste diario. Un acabado semibrillante es más fácil de limpiar.






Piensa en "lista para habitar", no en "totalmente renovada"


Las reparaciones que hagas antes de rentar una propiedad, no tienen que ser de primera línea, pero tampoco de la menor calidad posible. Esfuérzate por encontrar un término medio que mantenga contentos a los inquilinos, sin arruinar tu presupuesto.


Por ejemplo, si no puedes reparar las encimeras de la cocina, instala un laminado moderno, baldosas o un material de superficie sólida. Para mantener tu presupuesto bajo control y mantener la propiedad comercializable, evita usar granito o cuarzo.






4. Resiste la tentación de gastar de inmediato tus ingresos por rentar una propiedad


Uno de los mayores errores que cometen los nuevos propietarios, es no acumular suficientes reservas de efectivo antes de comprar una propiedad para renta. Es una buena regla general, mantener el valor de seis meses de los costos de hipoteca y mantenimiento de la propiedad, en una cuenta separada.


Si no tienes reservas suficientes, guarda todas las rentas netas (renta menos hipoteca, impuestos, seguros y gastos) hasta ahorrar un año completo. Luego, cuando inevitablemente gastes esa reserva de efectivo en gastos inesperados, vuelve a ahorrar. Guarda la mayor cantidad posible de tu flujo de efectivo neto, hasta que haya reabastecido completamente tus reservas.






5. Recopila toda la documentación "anterior" posible, para protegerte de disputas posteriores


Todo propietario ha oído alguna vez de algún inquilino la vieja excusa: ?Esto ya estaba así cuando me mudé?. ¿Hay una alfombra manchada por una mascota, un agujero en la pared o daños por agua en un piso de madera? Es tu palabra contra la de ellos, a menos que tengas pruebas del estado de la propiedad antes de que ellos se mudaran.


Programa un recorrido completo con el inquilino y cataloga cualquier problema existente, como daños estéticos, electrodomésticos que no funcionan y grifos que gotean. Toma imágenes de video para que haya evidencia indiscutible del estado de la propiedad antes de ser rentada.






6. Evita las brechas en el seguro de propietarios de viviendas y considera exigir un seguro de inquilinos al rentar una propiedad


Si una propiedad de renta está hipotecada, el prestamista te exigió un seguro. Antes de rentar una propiedad, considera asegurarla por el precio de compra o el valor total de reemplazo, que es el costo de reconstruir la casa si hay una pérdida total.


Busca obtener el seguro menos costoso posible, pero considera una cobertura de responsabilidad civil. Es de gran ayuda, si un inquilino intenta presentar una demanda por algo sucedido en tu propiedad.






7. Define de antemano quién paga los servicios públicos


Establece claramente en el contrato de renta, quién cubre los gastos de electricidad, gas, agua, recolección de basura y otros servicios públicos. No des por sentado que lo que funciona para una propiedad, funciona para todas, ya que diferentes propiedades y municipios tienen diferentes peculiaridades.






8. Considera utilizar un servicio de administración de propiedades


Si trabajas, vives lejos de la propiedad o no te gusta hacer malabarismos con los detalles, contrata una empresa de administración de propiedades. Dependiendo de dónde se ubique tu propiedad, un administrador cobra entre el 8% y el 12% del valor de la renta mensual.


A cambio, ellos se encargan de todo lo relacionado con el mantenimiento diario de la propiedad. Esto incluye quejas de inquilinos, cobro de rentas, desalojos y mantenimiento continuo. Hacerlo te elimina las tareas diarias como inversor y te permite centrarte en las tareas de nivel superior.


Por ejemplo, encontrar las propiedades adecuadas, realizar la debida diligencia sobre ellas y asegurar una buena financiación. Además, también te garantiza que las tareas críticas, como la selección de inquilinos, son realizadas por profesionales experimentados.






9. Antes de rentar una propiedad, establece pautas claras de comunicación con tus inquilinos


Si decides autogestionar tu propiedad, establece expectativas claras con tus inquilinos desde el principio. Dale a tus inquilinos un horario durante el cual puedan llamarte y obtener una respuesta rápida. Deja en claro que, a menos que sea una emergencia, no deben esperar comunicarse contigo fuera de ese horario.






10. Realiza inspecciones y actualizaciones periódicas


Uno de los mayores errores que puedes cometer al rentar una propiedad, es adoptar la mentalidad de ?la rento y la dejo?. Es recomendable inspeccionar tus propiedades una vez cada seis meses. Además de darte tranquilidad, también te aseguras de que los inquilinos están contentos y que todo funciona correctamente.


Pregunta si hay algún problema, si es necesario arreglar algo y revisa para asegurarte de que no se ha producido ningún daño. La comunicación te ayuda a crear una mejor relación con tu inquilino y es más probable que te cuente cualquier problema.


Además, haz actualizaciones y mejoras periódicas. Si mantienes la propiedad en buen estado de forma proactiva, los buenos inquilinos estarán más dispuestos a quedarse.






11. Hazle seguimiento a todos los ingresos y gastos


Para determinar si una propiedad es rentable, la clave es conocer los números. Mantén en una hoja de cálculo, un registro de todo el dinero que entra y sale, para ayudarte a tomar decisiones financieras futuras. Esta información también te ayuda a mantener la motivación cuando se producen contratiempos inevitables.






12. Facilita el cobro de la renta


En lugar de esperar a que los residentes te paguen con un cheque o en efectivo, acepta transferencias o utiliza un programa de software para pagos en línea. Algunas de las plataformas más populares incluyen Booqable, Odoo, y TenantCloud.


Cuando se trata de cobrar la renta, la clave es ser firme pero amigable. Si un inquilino paga tarde, toma las medidas adecuadas, como avisos de tres días y cargos por pagos atrasados.


Es un negocio, no una amistad. Recuerda que el banco va a cobrar su pago mensual independientemente de la situación en la que te encuentres como propietario.






13. Cuenta con un equipo de profesionales de confianza


Rentar una propiedad puede parecer una tarea fácil cuando todo va bien, hasta que deja de serlo. Para ayudarte a suavizar la inevitable mala racha, es importante que cuentes con algunos expertos informados y confiables de tu lado, incluidos los siguientes:







14. Antes de rentar una propiedad, piensa en los términos de tu arrendamiento


Tener un contrato de arrendamiento sólido los protege a ti y a tu inquilino. Asegúrate de incluir estos componentes principales en tu contrato de arrendamiento residencial:







15. Ten un plan para manejar las interrupciones del contrato de arrendamiento


Al rentar una propiedad por un tiempo suficiente, es probable que un inquilino necesite rescindir el contrato de arrendamiento antes de la fecha de finalización. Ten un plan para manejar esta situación.


Cuando un inquilino debe rescindir su contrato de arrendamiento por cualquier motivo, renuncia al depósito de seguridad. Pero algunos propietarios dudan si deben 'perseguir' al inquilino por el valor total del contrato de arrendamiento restante.


Considera establecer en el contrato de arrendamiento estas dos opciones, que son justas para ambas partes y la dan al inquilino cierto control sobre la situación:








16. Documenta todo


Incluso si parece un correo electrónico trivial o una llamada telefónica casual, mantén un registro de cada punto de comunicación y cada documento que pasa entre tu y tu inquilino. En caso de una disputa en el futuro, la documentación detallada y con fecha sellada es una gran ayuda para ti como propietario.






Esperamos que esta información te haya sido de utilidad. Si deseas una atención personalizada para comprar tu casa, ponemos a tu disposición nuestro equipo de profesionales inmobiliarios.