Una propiedad de inversión es un bien inmueble que compras con el objetivo de obtener algún tipo de rendimiento financiero. Este puede ser un rendimiento de alquiler, por rentársela a un residente o negocio, o pueden ser ganancias futuras, cuando la vendes para obtener ganancias. En la mayoría de los casos, las personas compran una propiedad de inversión por ambos motivos.

El objetivo principal de una propiedad de inversión es aumentar tu riqueza y generar ingresos pasivos. Esto significa que lo que buscas en una inversión ideal, puede ser bastante diferente de lo que busca quien quiere comprar una casa para vivir.

Una inversión inmobiliaria te ofrece varias ventajas, pero es importante tener una estrategia y tomar decisiones imparciales basadas en lo que te brinda mejores rendimientos. A continuación te presentamos algunos de los factores clave que te ayudan a garantizarte que tu inversión resulte ser buena.

Sigue leyendo para saber cómo elegir una propiedad de inversión, o ve el siguiente video:

1. El crecimiento de capital

El crecimiento del capital es básicamente el aumento del valor de la propiedad a lo largo del tiempo. Mira los indicadores de tendencia de crecimiento de la propiedad en la que estás pensando invertir: ¿cuál es el precio de venta medio del vecindario? ¿Ha aumentado en los últimos años?

Conocer esta información te da una idea de tus posibles ganancias de capital (es decir, cuánto puedes ganar financieramente, en función del crecimiento del capital de la propiedad) con el tiempo.

2. La demanda de alquiler y el rendimiento de la propiedad de inversión

¿Planeas rentar tu propiedad para generar ingresos y ayudarte a cubrir los costes? Es importante investigar las áreas con una fuerte demanda de alquiler y rendimiento, para evaluar la viabilidad financiera de una propiedad de inversión.

El rendimiento del alquiler es un cálculo de qué tan rentable puede ser una propiedad, basado en los ingresos que esperas te genere comparados con los costos de la propiedad y su mantenimiento. Estos incluyen el pago de la hipoteca, los impuestos, el mantenimiento y los seguros. Lo ideal es tener ingresos de alquiler estables y fiables que te permitan cubrir estos costes.

Analiza el historial de desempeño de otras propiedades similares. Verifica la tasa de desocupación, el rendimiento promedio del alquiler y la tasa de crecimiento potencial. Además, verificar qué tipos de propiedad tienen demanda entre los inquilinos, puede ayudarte con estos cálculos.

El rendimiento del alquiler lo puedes calcular en términos brutos y netos. El rendimiento bruto del alquiler es el valor total de la propiedad, dividido por el alquiler anual esperado, multiplicado por 100 para obtener un porcentaje.

Por ejemplo, una propiedad de inversión valorada en $2,500,000 con un ingreso de alquiler esperado de $15,000 por mes, te brinda un rendimiento bruto de alquiler de:

$180,000 ($15,000 x 12) / $2,500,000 = 0,072 x 100 = 7.2%

El rendimiento neto del alquiler es un poco más complejo, ya que tiene en cuenta todos los costos y tarifas, como los impuestos, las tarifas de administración de la propiedad, la depreciación y el seguro. Usando el mismo ejemplo anterior, supón que los costos anuales totales para mantener la propiedad son:

• Mantenimiento de $12,000 ($1,000 por mes x 12).

• Tarifa de administración de propiedad de $24,000.

• Seguro de propiedad de $6,000.

• (Un total de $42,000)

El rendimiento neto por alquiler del inmueble sería:

$180,000 ($15,000 x 12) ? $42,000 / $2,500,000 = 0,055 x 100 = 5.5 %

Ten presente que esta cifra no incluye el pago del préstamo hipotecario, ya que depende de cada situación individual. Además, este cálculo es sólo un ejemplo y no se basa en los costos reales de mantenimiento de una propiedad. Los costos y cálculos pueden variar dependiendo de las circunstancias de cada propiedad de inversión.

3. La ubicación de la propiedad de inversión

Ubicación, ubicación, ubicación: este es un cliché inmobiliario por una razón y es tan válido para ti como inversor, como para quienes viven en tu propiedad. Ponte en el lugar de un posible inquilino y piensa en lo que buscarías en un alquiler. La proximidad y un cómodo acceso al transporte público, escuelas y otros servicios, como tiendas y restaurantes, hacen que tu propiedad sea más atractiva para los inquilinos.

En términos más generales, la seguridad y el ambiente general de un vecindario también son factores importantes para determinar su potencial de crecimiento. Por ejemplo, ¿es probable que el área experimente un desarrollo que traerá más tiendas y cafés? ¿O hay grandes proyectos de infraestructura que podrían generar más empleos locales? Esto aumenta el atractivo de la ubicación de una propiedad y su valor.

4. El tipo de propiedad de inversión

Si bien la decisión de invertir en una casa o en un departamento lo determina en gran medida tu presupuesto, piensa también en el contexto de la ubicación. Por ejemplo, una casa con un jardín trasero probablemente sea más atractiva para los inquilinos en un vecindario familiar, que un céntrico departamento compacto.

Del mismo modo, un departamento moderno puede tener más demanda en una zona cercana a las universidades, donde muchos estudiantes buscan alquilar. Es importante que comprendas la demografía del área y elijas en consecuencia.

Generalmente, las casas son más caras de comprar y asegurar, y pueden requerir más mantenimiento, pero pueden tener un mayor crecimiento del capital y rentarlas más alto en promedio. Por otro lado, un departamento generalmente comienza con un precio más bajo y requiere menos mantenimiento, pero puede tener otros costos, como la tarifa de condominio.

5. La edad de la propiedad

Este es un factor importante que puede tener un efecto en la ecuación de costos. Una propiedad de inversión generalmente implica gastos continuos, así que asegúrate de no comprar una propiedad que represente una carga para tus finanzas, debido a los costos de mantenimiento.

Si bien una propiedad más antigua puede necesitar más mantenimiento, todo depende del estado en el que se encuentre. Asegúrate de revisar todo, desde la estructura hasta los accesorios, y solicita la revisen profesionales de la construcción y de plagas, antes de comprometerte con un contrato de venta.

Tal vez puedes afrontar el desafío de renovar una propiedad que necesita reparaciones menores, si lo has incluido en tu presupuesto. Pero si necesita renovaciones importantes, es posible que no termine siendo una propiedad de inversión rentable. Otra forma en que la antigüedad puede afectar tus finanzas, es por la depreciación de la propiedad.

6. Las características de la propiedad de inversión

Aunque no planees vivir en esta propiedad, alguien lo hará, así que piensa en lo que las personas suelen buscar. Características como un estacionamiento fijo, baños adicionales o un espacio de oficina en casa, contribuyen en gran medida a aumentar el valor de alquiler de la propiedad.

La distribución y el diseño de la propiedad también marcan la diferencia. ¿Está diseñada teniendo en cuenta la vida cotidiana práctica? ¿Tiene luz natural? Estos son aspectos que los inquilinos suelen buscar, por lo que también debes hacerlo antes de comprar una propiedad de inversión.

Como puedes ver, la mayoría de estos factores se relacionan entre sí (la ubicación y la antigüedad de la propiedad de inversión tienen un efecto en el crecimiento de tu capital, por ejemplo); piensa en todos estos factores de manera integral antes de tomar una decisión.

Esperamos que esta información te haya sido de utilidad, pero si deseas una atención más personalizada, ponemos a tu disposición nuestro equipo de profesionales inmobiliarios.