¿Te intimida la idea de comprar una casa en remate bancario? El proceso de comprar una casa en remate bancario, no es muy diferente de la forma tradicional de comprar una casa. Sin embargo, es un proceso que requiere investigación adicional, y es importante que te sientas bien para asumir un poco más de riesgo.
Sigue leyendo para conocer los pasos que debes seguir para comprar con éxito una casa en remate bancario, o ve el siguiente video:
Paso 1 | Piensa bien por qué quieres comprar una casa en remate bancario
Aunque es posible que pagues menos por una casa en remate bancario que en el mercado abierto, cerrar una venta puede llevarte mucho tiempo. Además, las propiedades pueden venderse "tal cual", por lo que no hay garantía sobre el estado de la vivienda, especialmente si ha estado desocupada durante algún tiempo.
Aun así, tal vez comprar una casa en remate bancario tenga sentido como inversión, porque puede tener atributos que son difíciles de conseguir. Pero si no eres un inversionista experimentado, con experiencia en la reparación de casas para remodelar o rentar, comprar un remate bancario podría no ser una estrategia para abordar por tu cuenta de inmediato. ¡Hay muchas otras formas de invertir en bienes raíces!
Paso 2 | Conoce los diferentes tipos de remates bancarios
Antes de emprender el camino hacia la compra de una casa en remate bancario, es bueno conocer los dos tipos de remates que puedes encontrar.
Cesión de derechos litigiosos
Un remate bancario litigioso significa que el propietario ha dejado de hacer los pagos, o se ha atrasado en los pagos de su hipoteca. La propiedad se encuentra en la cesión de derechos litigiosos, un tramite entre la demanda y la preparación del remate.
En este proceso se compra el crédito que existe a favor del banco, la garantía hipotecaria y el juicio ante un notario público o en el juzgado, es decir, no se compra la propiedad. En este proceso cubres los gastos del litigio, abogados y notarios, así como los servicios que hayan quedado pendientes.
Al comprar una casa en remate bancario litigioso, es imposible visitar la propiedad y conocer sus condiciones, ya que aún podría estar ocupada por el deudor.
Cesión de derechos adjudicados
Una propiedad adjudicada ya ha sido embargada por el prestamista, es decir, ya ha sido liberada de todo juicio, lo que facilita su compra y posesión. Considera que las propiedades en remate bancario a menudo se venden "tal cual". Además, verifica el estado de la propiedad, para verificar que realmente esté liberada.
Paso 3 | El pago de una casa en remate bancario
Al comprar una casa en remate bancario litigioso, no se aceptan créditos hipotecarios, debes hacer el pago de contado. Ninguna institución hipotecaria ofrece créditos para adquirir este tipo de propiedades, debido a que no hay una escritura y la documentación no está en orden, a menos que sea una propiedad adjudicada.
Este tipo de propiedad se recomienda para inversionistas que desean diversificar su portafolio, no para quienes desean habitarla. Su entrega puede tardar de 10 meses a 4 años, y te corresponde pagar los costos adicionales.
Estos incluyen los honorarios de los abogados, los servicios e impuestos pendientes de la propiedad, la escrituración, el impuesto sobre la renta y el certificado ante el Registro Público de la Propiedad.
Paso 4 | Encuentra un agente que conozca muy bien estas ventas
Hay agentes de bienes raíces que solo manejan remates bancarios, ya que no todos los agentes conocen bien el proceso. Un agente que entiende muy bien estas ventas, puede conseguirte un mejor precio por la propiedad. La Condusef recomienda contar con la asesoría de un abogado especializado en litigios hipotecarios y mercantiles, para revisar el expediente y los antecedentes de la propiedad.
Paso 5 | Encuentra la propiedad casa en remate bancario que quieres comprar
Hay varias maneras de encontrar una casa en remate bancario. Puedes encontrarla en los sitios web de las instituciones financieras o en las páginas web de corredores de bienes raíces que se especializan en remates bancarios.
Paso 6 | Determina un precio de oferta justo
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Aunque es posible recortar algunos costos al comprar una casa en remate bancario, depende del mercado, de la casa en sí y del proceso de negociación. Solicítale a tu agente un análisis de mercado comparativo (CMA), para tener una idea del valor de las casas similares en el área, para hacer una oferta razonable.
Paso 7 | Haz tu oferta
Pídele a tu agente que te ayude a redactar una oferta y te asesore sobre las contingencias que debe incluir. En una subasta, compites con otros compradores y hay ciertas reglas que debes seguir para realizar ofertas, que pueden incluir:
- Pagar un depósito: muchas subastas en línea y en persona requieren registro. También es probable que tenga que hacer un depósito en forma de autorización de tarjeta de crédito.
- Pagar una cuota de dinero de arras: demuestra que eres un postor serio. Esta tarifa, que suele rondar el 5 % del precio de venta final, es reembolsable (si no ganas) o puede utilizarse como depósito de garantía (si ganas).
- Mostrar prueba de financiación: muchas subastas en línea no tienen opciones de financiación disponibles. Si haces una oferta en persona, es probable que tengas que demostrar que tiene el efectivo para cerrar el trato.
Paso 8 | Reúne tu depósito de garantía (o todo tu dinero)
Si aceptan tu oferta, se espera que entregues el dinero de garantía que ofreciste pagar. En muchas subastas, se te pide que revises los documentos de venta y pagues el monto total de la compra tan pronto como finalice la subasta. Algunas subastas permiten unos días para reunir el dinero y firmar los documentos.
Paso 9 | Revisión del título de propiedad de la casa en remate hipotecario
Contrata a un abogado para que haga una revisión exhaustiva del título antes de ofertar por una propiedad. Esto es especialmente importante, porque la propiedad puede tener más de un reclamo o gravamen. Aunque una revisión del título no es un requisito, te muestra si existe un reclamo sobre la propiedad.
Paso 10 | Cierre
El cierre de una casa en remate bancario, no es un proceso único para todos. Sin embargo, al igual que en una venta de casa regular, préstale atención a todos los detalles en los documentos de cierre.
Te recomendamos contratar a un abogado de bienes raíces, que prepare y presente la escritura. Debes proporcionar tu información, de la propiedad que estás comprando y de cualquier otra persona que figure en el título. Cuando todo se vea bien, firma la documentación del préstamo. ¡Ya solo te queda recoger las llaves!
Esperamos que esta información te haya sido de utilidad. Si deseas una atención personalizada para comprar tu casa, ponemos a tu disposición nuestro equipo de profesionales inmobiliarios.