Como te lo debes imaginar, los agentes inmobiliarios solemos responder bastantes preguntas de bienes raíces todos los días. Las personas somos curiosas por naturaleza, y como agentes, nuestro trabajo es guiarlas a través del proceso, a menudo complejo, de la compra y venta de viviendas.
Sin embargo, algunas preguntas de bienes raíces surgen con más frecuencia que otras. Tal vez eres un comprador por primera vez, o un comprador habitual que desea repasar cómo se hacen los tratos. Cualquiera que sea tu situación, estas son las respuestas a algunas de las preguntas de bienes raíces que nos hacen con más frecuencia.
Sigue leyendo para conocerlas, o ve el siguiente video:
1. ¿Cuál es el primer paso para comprar una vivienda?
Esta es una de las preguntas de bienes raíces que más solemos recibir. Obtener la preaprobación de una hipoteca, es el primer paso del proceso de compra de una vivienda. Obtener la carta de aprobación previa de un prestamista, te facilita que el proceso fluya en la dirección correcta, y estas son las razones.
Primero, necesitas saber cuánto puedes pedir prestado. Al saber cuánta casa puedes pagar, reduces la búsqueda en línea a las propiedades adecuadas. De esta manera, no pierdes tiempo considerando casas que no están dentro de tu presupuesto. Tener una aprobación previa, te evita la decepción causada por enamorarte de una propiedad inasequible.
En segundo lugar, la estimación del préstamo de la entidad hipotecaria, te indica cuánto dinero requieres para el pago inicial y los costos de cierre. Es posible que necesites más tiempo para ahorrar dinero, liquidar otros activos o buscar fondos de donaciones hipotecarias de tu familia. En cualquier caso, te da una idea clara de lo que requieres financieramente.
Finalmente, tener la aprobación previa de una hipoteca, demuestra que eres un comprador serio, tanto para tu agente de bienes raíces como para el vendedor de la propiedad.
2. ¿Cuánto tiempo se tarda la compra de una casa?
Desde el principio (búsqueda en línea), hasta el final (cierre del depósito en garantía), comprar una casa puede tomarte alrededor de 10 a 12 semanas. Una vez que seleccionas una propiedad y aceptan tu oferta, el tiempo promedio para completar el período de depósito en garantía de una vivienda es de 30 a 45 días (en condiciones normales de mercado). Sin embargo, los compradores de viviendas que pagan en efectivo, suelen hacerlo más rápido que eso.
Las condiciones del mercado son un factor importante en la rapidez con que se vende una propiedad. En mercados calientes, con mucha actividad de ventas, la compra de una casa puede demorar un poco más de lo normal. Esto se debe a que varias partes involucradas en la transacción, se atrasan cuando el negocio se recupera repentinamente.
Por ejemplo, un aumento en las ventas de viviendas, aumenta la demanda de las valuaciones de propiedades. Sin embargo, no hay un aumento en la cantidad de valuadores para hacer el trabajo.
Los tiempos de respuesta de la entidad hipotecaria para la suscripción de préstamos, también pueden ralentizarse.Si cada parte involucrada en un trato, tarda uno o dos días más en hacer su trabajo, todo el proceso se alarga.
3. Preguntas de bienes raíces: ¿qué es un mercado de vendedores?
En los mercados de vendedores, la creciente demanda de viviendas hace subir los precios. Estos son algunos de los impulsores de la demanda:
- Factores económicos: el mercado laboral local se calienta, lo que genera una afluencia de nuevos residentes. Esto eleva los precios de las viviendas antes de que se pueda construir más inventario.
- Tasas de interés con tendencia a la baja: mejora la asequibilidad de la vivienda, creando más interés por parte de los compradores. Esto aplica especialmente para los compradores de vivienda por primera vez, que pueden permitirse viviendas más grandes, a medida que el costo del dinero disminuye.
- Un aumento a corto plazo en las tasas de interés: esto puede obligar a los compradores "indecisos" a realizar una compra, si creen que la tendencia alcista continuará. Los compradores quieren hacer un movimiento antes de que su poder adquisitivo (la cantidad que pueden pedir prestado), se erosione.
- Inventario bajo: menos casas en el mercado debido a la falta de nuevas construcciones. Los precios de las casas existentes pueden subir, porque hay menos unidades disponibles.
4. ¿Qué es un mercado de compradores?
El mercado de compradores, se caracteriza por la disminución de los precios de la vivienda y la reducción de la demanda. Son varios los factores que pueden afectar la demanda de los compradores a corto y largo plazo:
- Interrupción económica: un gran empleador cierra sus operaciones y despide a su fuerza laboral.
- Tasas de interés con tendencia al alza: la cantidad de dinero que las personas pueden pedir prestado para comprar una casa, se reduce porque el costo del dinero es más alto. Esto reduce la cantidad total de compradores potenciales en el mercado. Los precios de las casas bajan, para satisfacer el nivel de demanda, y los compradores encuentran mejores ofertas.
- Caída a corto plazo de las tasas de interés: puede darle a los prestatarios una ventaja temporal, con más poder adquisitivo antes de que los precios de las viviendas puedan reaccionar, a los cambios recientes en las tasas de interés.
- Inventario alto: una nueva subdivisión, puede crear una presión a la baja en los precios de las casas antiguas cercanas, especialmente si carecen de características muy deseables.
- Desastres naturales: un terremoto o una inundación reciente, puede hundir el valor de las propiedades en el vecindario donde ocurrieron esas interrupciones.
5. ¿Cuánto tengo que pagarle a un agente para que me ayude a comprar una casa?
Esta es otra de las preguntas de bienes raíces que más nos suelen hacer. Como comprador, no le pagas nada a un agente para comprar una propiedad, y la razón es muy simple. Para la mayoría de las ventas de propiedades, hay dos agentes inmobiliarios involucrados en el trato: uno que representa al vendedor y otro que representa al comprador.
Los corredores de listados representan a los vendedores y les cobran una tarifa por representarlos y comercializar la propiedad. Ese monto incluye los costos de marketing, que incluye los gastos de publicidad, como anuncios de radio, impresos y en Internet. La propiedad también se coloca en un servicio local de listado múltiple (MLS), donde otros agentes en el área (y a nivel nacional,) pueden buscarla y encontrarla.
A los agentes de bienes raíces que representan a un comprador, los compensa el corredor del listado, por llevarle un comprador de viviendas a la negociación. Cuando se vende la propiedad, el corredor de listado divide la comisión con el agente del comprador. Por lo tanto, como comprador no le pagas a tu agente de bienes raíces.
6. Preguntas de bienes raíces: ¿cuál debe ser mi puntaje de crédito para comprar una casa?
Esta es una de las preguntas de bienes raíces más interesantes de responder. La mayoría de los programas de préstamo requieren un puntaje mínimo de 550 puntos.
Sin embargo, un prestatario con un puntaje crediticio más alto, representa menos riesgo para el prestamista, lo que a menudo requiere un pago inicial más bajo y una mejor tasa de interés. Por el contrario, un comprador de vivienda con un puntaje crediticio bajo, puede necesitar un pago inicial mayor, o aceptar una tasa de interés más alta, para compensar los riesgos.
7. ¿Cuánto necesito para el pago inicial?
El pago mínimo inicial requerido en México es del 10%. Sin embargo, este monto no incluye los costos de cierre, tales como la escrituración, los avalúos y las comisiones. El porcentaje del pago inicial para comprar una propiedad, varía de acuerdo al tipo de crédito, la institución hipotecaria donde lo solicites y tu capacidad de pago. Ten presente que a mayor pago inicial, requieres menos monto de crédito, lo que te permite pagar tu casa en menos tiempo.
8. ¿Debo vender mi casa actual antes de comprar una nueva?
Esta es una de las preguntas de bienes raíces que solemos escuchar. Si vas a aplicar el capital acumulado en tu casa actual, al pago inicial de la nueva casa, naturalmente debes venderla primero. Sin embargo, algunos compradores de viviendas deciden convertir su vivienda actual en una propiedad de inversión, rentándola.
En ese caso, no necesitas vender tu vivienda actual. Sin embargo, la entidad hipotecaria aún evaluará tu perfil de riesgo e historial crediticio. De esa manera determina si es factible otorgarte un préstamo para una nueva casa. mientras retienes el título de propiedad de tu antigua casa.
9. Preguntas de bienes raíces: ¿cuántas casas debo ver antes de comprar una?
Decidir cuántas casas visitar antes de hacer una oferta, ¡solo depende de ti! Sin duda, comprar desde tu casa hoy es más fácil que nunca. La capacidad de buscar propiedades en línea y ver imágenes, ha cambiado por completo el juego de compra de viviendas.La comodidad está en su punto más alto. Pero nada mejor que visitar una casa, para ver cómo se ve y cómo se ?siente? en persona.
10. ¿Qué es el depósito de garantía?
Cuando haces una oferta por una casa, tu agente te pedirá que la acompañes de un depósito, que suele ser del 1% al 2% del precio de compra. Este depósito de garantía lo haces de buena fe, para demostrarle al vendedor que tu oferta es genuina. Esencialmente, el dinero de garantía retira la casa del mercado y la reserva para ti.
El dinero se deposita en una cuenta fiduciaria o de depósito en garantía para su custodia. Si se llega a un acuerdo, el depósito de garantía se aplica al pago inicial y a los costos de cierre. Si el trato fracasa, el vendedor te devuelve el dinero.
Hay una consideración importante: si ambas partes acuerdan los términos de un trato, pero como comprador te retractas, es posible que no te devuelvan el depósito de garantía. Pregúntale a tu agente sobre las formas de proteger tu depósito de garantía, como las contingencias de oferta.
11. ¿Cuánto puede tardar un vendedor en responder a mi oferta?
Al hacer tu oferta por escrito, estipula el plazo en el que el vendedor debe responderte. Darles veinticuatro horas debería ser suficiente.
12. Preguntas de bienes raíces: ¿qué pasa si rechazan mi oferta?
Un vendedor puede aceptar o rechazar tu oferta inicial, pero existe un tercer camino que es bastante común: que el vendedor te haga una contraoferta. Recuerda esto: un acuerdo no acaba, hasta que finaliza. Entonces, si un vendedor te hace una contraoferta, todavía estás en el juego.
En ese caso, tu y tu agente solo necesitan revisarla para determinar si la contraoferta es aceptable. Si es así, aprobarla cierra el trato de inmediato.
Ten en cuenta que las ofertas y las contraofertas pueden ir y venir muchas veces; esto no es inusual y las negociaciones son parte de lo que hacen los agentes inmobiliarios como una cuestión de rutina. Sin embargo, cada revisión debe acercar a ambas partes en los términos del acuerdo.
13. ¿Necesito hacer un recorrido final?
De acuerdo a la NOM-243, es obligatorio. Hacer un recorrido final te asegura que nada haya cambiado desde tu primera visita. Si solicitaste reparaciones como parte de la oferta, una visita de seguimiento te garantiza que todo esté en orden como esperabas, según los términos del contrato.
Esperamos que esta información te haya sido de utilidad, pero si deseas una atención más personalizada, ponemos a tu disposición nuestro equipo de profesionales inmobiliarios.