Cuando hablamos del precio de las propiedades, lo primero que pensamos es en la ubicación. Sin embargo, hay muchos otros elementos que entran en juego y que pueden hacer que una casa, un terreno o un departamento cuesten mucho más -o mucho menos- de lo que imaginamos.
El valor de un inmueble no se define de manera aislada: está conectado con la economía, con la infraestructura de la zona, con los cambios sociales y hasta con las regulaciones de gobierno. Por eso, si eres propietario, comprador o inversionista, es fundamental que conozcas los factores que influyen en el precio de las propiedades en México.
En esta publicación hemos reunido los 12 más importantes, explicados de forma sencilla y con ejemplos que aplican tanto en Oaxaca como en el resto del país.
Sigue leyendo para saber más o ve el siguiente video:
1. El crecimiento del capital y la plusvalía
La plusvalía es el aumento del valor de un inmueble con el paso del tiempo. No todas las propiedades crecen al mismo ritmo: algunas zonas pueden duplicar su valor en menos de 10 años, mientras que otras apenas se mantienen. En México, factores como nuevas vialidades, centros comerciales, hospitales o universidades cercanas son detonantes claros de plusvalía.
Ejemplo en Oaxaca: la construcción del libramiento en Santa María Atzompa y el crecimiento de Zimatlán han elevado el precio de los terrenos en esas zonas, que antes eran considerados rurales.
En qué impacta: tu propiedad puede convertirse en una inversión a mediano y largo plazo si está ubicada en un área de alta plusvalía.
2. Las tasas de interés hipotecarias y el precio de las propiedades
El crédito hipotecario es el motor de gran parte de las compras de vivienda en México. Cuando las tasas de interés bajan, más personas califican para un préstamo y la demanda aumenta, lo que empuja los precios hacia arriba. Cuando las tasas suben, ocurre lo contrario.
Ejemplo: en 2023, las tasas rondaban el 9 %. Si llegan a subir al 11 %, muchas familias ya no podrán comprar, reduciendo la presión sobre los precios.
Tip: si estás por vender tu propiedad, considera que los cambios en la política monetaria del Banco de México afectan directamente el apetito de los compradores.
3. La oferta y demanda de vivienda
La ley básica del mercado: a menor oferta y mayor demanda, más altos los precios. Si en una colonia hay muy pocas casas en venta, pero muchas familias interesadas en comprar, los precios subirán.
Ejemplo en Oaxaca: en colonias céntricas como Reforma o San Felipe, la oferta de casas grandes es limitada. Eso eleva considerablemente el valor de cada inmueble. En cambio, en fraccionamientos con muchas casas nuevas pero pocos compradores, los precios tienden a mantenerse estables o incluso bajar.
4. La urbanización y la gentrificación
Las colonias y barrios cambian con el tiempo. Lugares que antes eran considerados tradicionales o poco atractivos pueden transformarse en zonas de moda, elevando el valor de las propiedades.
Ejemplo: Jalatlaco y Xochimilco en Oaxaca, que pasaron de ser barrios antiguos a zonas buscadas por su ambiente cultural, cafeterías y hospedajes boutique.
Claves a observar:
- Nuevos comercios y restaurantes
- Cercanía con transporte público eficiente
- Proyectos culturales y turísticos
5. La inversión extranjera y el precio de las propiedades
En zonas turísticas, los extranjeros suelen comprar propiedades como segunda residencia o para rentas vacacionales. Esto inyecta capital al mercado y eleva los precios.
Ejemplo: Puerto Escondido ha visto un alza notable en el precio de departamentos y terrenos gracias al interés de extranjeros y de compradores nacionales que buscan rentas por Airbnb.
Impacto: mayor demanda y, por lo tanto, un aumento constante en el precio de las propiedades, especialmente en zonas costeras y colonias céntricas.
6. La desocupación de rentas
El valor de una propiedad también está relacionado con su potencial de renta. Si una zona tiene alta ocupación y los inmuebles rara vez quedan vacíos, el valor tiende a subir. En cambio, si abundan las casas o departamentos sin rentar, los precios bajan.
Ejemplo en Oaxaca: zonas cercanas a universidades como 5 Señores mantienen alta demanda de estudiantes, lo que asegura ocupación. Por otro lado, fraccionamientos más alejados pueden tener casas vacías durante meses.
Conclusión: la rentabilidad por alquiler influye directamente en el valor de mercado.
7. Las regulaciones y el uso de suelo
El precio de un terreno depende en gran medida de lo que se puede hacer en él. Los municipios determinan el uso de suelo: habitacional, comercial, mixto, industrial, etc.
Ejemplo: un terreno con uso comercial en una avenida como Periférico de Oaxaca puede costar hasta el doble que uno habitacional en la misma zona.
Tip para propietarios: antes de vender, revisa las escrituras y los permisos; el valor puede ser mayor de lo que piensas si tu predio permite más de un uso.
8. La diversificación económica de la zona y el precio de las propiedades
Cuando una ciudad depende solo de una actividad económica, el mercado inmobiliario es más vulnerable. Si esa actividad decae, los precios bajan.
Ejemplo en México: ciudades petroleras como Poza Rica o Ciudad del Carmen sufrieron caídas en los precios cuando disminuyó la actividad de PEMEX. En Oaxaca capital, en cambio, la economía combina gobierno, comercio, servicios y turismo, lo que genera mayor estabilidad en el precio de las propiedades.
9. La demografía y la migración
El crecimiento poblacional es un motor clave de la demanda inmobiliaria. Ciudades con alta migración interna suelen ver incrementos sostenidos en los precios.
Ejemplo: Mérida, Querétaro y Playa del Carmen han experimentado subidas importantes en el precio de las propiedades debido a la llegada de familias de CDMX, Puebla y Monterrey.
En Oaxaca: aunque el crecimiento es más moderado, la migración de extranjeros y nacionales hacia zonas turísticas como Puerto Escondido está cambiando el mercado.
10. La disponibilidad de nuevas construcciones
La construcción de fraccionamientos, desarrollos verticales y vivienda social influye en el equilibrio del mercado. Si la oferta es baja, los precios suben.
Ejemplo: en Oaxaca, la falta de terrenos grandes en la ciudad ha limitado la construcción de nuevos fraccionamientos céntricos, lo que encarece los pocos disponibles.
Dato: la vivienda vertical (departamentos) gana espacio en ciudades con poco terreno disponible.
11. Las condiciones fiscales y los costos de compraventa
En México, la venta de una propiedad puede generar impuestos como el ISR, aunque existen exenciones cuando se trata de la casa-habitación del propietario. Estos costos influyen en el precio final de venta.
También debes considerar gastos como:
- Avalúo
- Escrituras
- Honorarios notariales
- Impuestos locales
Consejo: al fijar el precio de tu propiedad, toma en cuenta estos costos para evitar sorpresas en el cierre de la venta.
12. El tiempo en el mercado y el precio de las propiedades
El tiempo que tarda en venderse un inmueble es un termómetro del mercado. Si las propiedades se venden rápido, es un mercado de vendedores y los precios suben. Si tardan meses o años, es un mercado de compradores y los precios bajan.
Ejemplo: en Oaxaca, las casas céntricas con buena ubicación pueden venderse en semanas, mientras que en zonas más alejadas pueden tardar más de un año.
Conclusión
El precio de las propiedades en México depende de una mezcla de factores: económicos, sociales, legales y hasta culturales. Algunos están fuera de nuestro control, como las tasas de interés o la regulación gubernamental; pero otros pueden analizarse antes de invertir o vender, como la ubicación, la plusvalía, la demanda en la zona y el uso de suelo.
En Limson Bienes Raíces sabemos que cada propiedad es única, y nuestra misión es ayudarte a conocer qué factores están influyendo en su valor para que tomes la mejor decisión: ya sea vender al precio justo, invertir con visión a futuro o comprar tu próximo hogar con seguridad.
Esperamos que esta información te haya sido de utilidad, pero si deseas una atención más personalizada, ponemos a tu disposición nuestro equipo de profesionales inmobiliarios.